Deux échéances à distinguer

Les grandes entreprises et les entreprises de taille intermédiaire sont également concernées dès 2026 par l’émission électronique. Pour les PME, TPE et microentreprises, cette obligation d’émission intervient au 1er septembre 2027.

Une petite entreprise ne peut donc pas attendre 2027 pour organiser la réception de ses factures. Elle doit désigner une plateforme agréée, directement ou avec l’appui de son prestataire habituel. Le ministère a annoncé une phase de tolérance jusqu’à la fin de 2026 pour les entreprises rencontrant des difficultés de mise en œuvre. Source : ministère de l’Économie, 1er septembre 2026.

Des obligations à apprécier selon les opérations

La réforme distingue la facturation électronique et la transmission de données à l’administration, dite « e-reporting ». Les opérations réalisées avec des particuliers ou des partenaires étrangers doivent notamment faire l’objet d’une analyse adaptée. Source : présentation officielle de la réforme.

Le point d’attention CAPLAW

Le choix d’un outil doit s’accompagner d’une revue de l’organisation : identification des flux concernés, répartition des responsabilités avec l’expert-comptable, conditions contractuelles du prestataire et traitement des anomalies. L’objectif est de sécuriser les échanges tout en préservant la continuité de la facturation et des encaissements.

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Un paiement mensuel accessible sur demande

Pour les locaux destinés au commerce de détail ou de gros, ou aux prestations de services commerciales ou artisanales, le locataire peut demander la mensualisation du loyer. Ce droit s’exerce sous réserve de l’absence d’arriérés de loyers et de charges non préalablement contestés. La demande prend effet à l’échéance suivante prévue au bail.

Des garanties davantage encadrées

Pour les locaux concernés, la réforme plafonne les sommes et garanties demandées à un trimestre de loyer, selon les conditions d’application aux baux conclus ou renouvelés. Elle prévoit aussi la restitution des sommes garanties dans un délai maximal de trois mois après remise des clés, sous déduction des sommes restant dues et dûment justifiées. Les autres garanties relèvent d’un délai de six mois. Référence : article 62 de la loi du 26 mai 2026.

Une indexation à examiner avec attention

La réforme permet également un encadrement symétrique des variations annuelles de l’indice des loyers commerciaux, à la hausse comme à la baisse. Ces clauses dites « tunnel » concernent les baux conclus ou renouvelés à compter du 28 mai 2026. Les nouvelles règles relatives aux garanties comportent, quant à elles, des modalités d’application particulières, notamment lors d’une vente des locaux ou d’une remise des clés après août 2026. Source : Service Public Entreprendre.

Le point d’attention CAPLAW

Avant de demander une mensualisation, de renouveler un bail ou de céder un immeuble loué, il convient de vérifier l’activité exercée, les dates pertinentes et les garanties stipulées. Une lecture du contrat permet de déterminer les adaptations nécessaires et de prévenir les désaccords.

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[CRISE SANITAIRE] TJ PARIS, 18^ème Chambre civile, 25 février 2021, n° 18/02353 : 

La question de l’exigibilité des loyers commerciaux durant les périodes de fermeture obligatoire a été tranchée

Même en période de fermeture administrative OBLIGATOIRE LE LOYER EST EXIGIBLE

A l’aube de la première date anniversaire d’un confinement entraînant la fermeture de nombreux commerces et restaurants, le Tribunal Judiciaire de Paris a rendu un jugement décisif immédiatement repris dans un communiqué de presse par sa Présidente, élargissant ainsi son retentissement.

Ainsi, sur la question de la restitution des « loyers-Covid » payés par les commerçants, déjà pénalisés par la fermeture administrative de leurs commerces et par leurs pertes d’exploitation durables, la 18^ème chambre civile du Tribunal Judiciaire de Paris s’est rangée du côté des bailleurs.

Elle a ainsi décidé du caractère exigible de ces loyers qui portaient pourtant sur des périodes de fermeture obligatoire.

Dans ce litige s’opposaient bailleur et preneur d’un bail commercial portant sur les locaux parisiens d’un magasin de décoration et de vente d’objets d’art, récemment rangé dans la catégorie de « commerce non essentiel ». Le tribunal devait statuer sur la fixation du prix du bail renouvelé mais surtout sur la demande en restitution des loyers payés pendant la période de confinement.

Malgré les prétentions du preneur portant sur l’exception d’inexécution prévue par les dispositions de l’article 1219 du Code civil, du fait de la fermeture lui ayant été imposée durant plusieurs mois par différents décrets, la restitution des loyers payés lui a été refusée.

Le Tribunal a en effet jugé, sur le seul fondement de l’article 1719 du Code civil et de l’obligation de délivrance, que si le bailleur se devait de délivrer un local conforme à sa destination contractuelle, de garantir la jouissance paisible de ce local dans lequel le preneur devait être en mesure d’exercer l’activité prévue par le bail, l’obligation du bailleur n’est pas de garantir au preneur « la chalandise des lieux loués » et  « la stabilité du cadre normatif dans lequel s’exerce son activité ».

Cette décision n’est pas définitive et ne peut être tenue, à elle seule, comme l’expression du droit positif.

Maître Stéphane MESURON – AVOCAT ASSOCIE FONDATEUR

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